法律盡職調查，是指律師事務所及律師接受委托人之委托，就委托人擬商議的商業計劃或交易事項（如股權并購或資產并購），從法律角度進行審慎和適當的調查和核查，并在此基礎上進行法律分析，出具盡職調查報告，為委托人下一步交易提供依據，提示交易存在風險。 房地產項目并購中，法律盡職調查是必經程序，而商業地產因其與普通住宅項目在銷售和運營模式上存在差異，其法律盡職調查也存在一定的特殊性。商業地產有著資金需求量大、回報周期長、收益率高、運營管理難、退出方式少等方面的特征。相應的，商業地產并購盡職調查內容根據其不同的運營模式也有所不同。
一、商業地產項目運營模式
根據開發商對項目所有權的持有情況，商業地產項目的運營模式主要有以下三種：
（1）產權自持，開發商自持其開發物業100%，并身兼產權人、出租人、管理人三重身份，如萬達廣場模式；
（2）租售并舉，開發商自持部分物業，剩余部分分割出售給其他投資人，約定售后回租，由開發商或第三方商業管理公司對該商業項目進行運營管理獲取收益；
（3）產權出售，即開發商將商業項目分割成若干個小單元分別出售給不同的中小投資者，投資者委托第三方商業管理公司在一定期限內對整個商業項目進行統一運營管理，并獲取租金收益的商業模式。
二、一般商業地產并購盡職調查的特殊性
對于商業地產項目的并購，一般由兩種并購模式即股權并購和資產并購，資產并購僅需對商業地產項目本身予以盡職調查，但股權并購不僅要關注商業地產項目本身情況更要核查目標公司的股權、資產及債權債務等狀況。對于一般商業地產項目并購的盡職調查其特殊性主要有以下幾個方面：
（一）核查目標公司的股權狀況
擬通過收購目標公司股權來取得或控制商業地產項目的，目標公司股權狀況是法律盡職調查的重中之重。首先要核查目標公司股權分配情況，股東出資是否到位；其次要核查目標公司股權是否存在質押、代持、涉訴、抵債、轉賣等情況；再者要核查目標公司股權轉讓是否有禁止或者限制條件，如股權涉及國有、集體所有、涉及改制或政策性用地等情況。
（二）核查目標公司的資產及重大債權債務狀況
商業地產項目的特點之一就是資金需求量大，所以核查目標公司的資產及重大債權債務也是法律盡職調查的重點。商業地產項目涉及的資產主要是土地及在建房地產工程，主要核查擬并購的商業地產項目是否屬于目標公司所有，是否存在爭議等情況；對于債權債務，主要核查目標公司的重大合同、往來流水、憑證及審計情況以確定項目在地價、工程款、抵押借貸、欠薪、稅費等方面是否存在重大債權債務，是否會影響本次并購。
（三）核查商業地產項目的土地狀況
對于擬收購項目的土地主要核查以下情況（1）核查土地取得的背景及相關政府文件，核查是否有特殊的限制性條件；（2）土地性質、土地使用年限、土地出讓金繳納情況、土地是否存在權屬糾紛，地上、地下或其空間范圍內是否有其他權利人；（3）土地是否存在抵押、查封等權利限制；（4）轉讓該土地是否有法律上的限制或障礙；（4）土地的規劃情況是否滿足受讓方的受讓目的和需要。
（四）核查商業地產項目的定位、運營模式
商業地產與普通房地產項目最大的區別就是需要后期運營，所以需要特別核查商業地產項目的定位及運營模式，然后再根據其定位及運營模式的特點進行特殊的盡職調查。
（五）核查商業地產項目的開發現狀
如目標項目尚處于開發建設階段，需要核查項目的開發現狀。1、商業地產項目前期開發需要投入大量資金，目標公司通常會通過在土地或者在建工程上設置抵押或者其他方式進行融資，盡職調查就特別需要關注項目的債權債務狀況，包括已經投入資金、目前的債權債務、將來繼續開發或運營的成本和收益。2、對項目的土地證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證、工程竣工備案證明等，根據不同的階段核查項目開發建設的合法性，對項目是否存在違法違章建設的風險進行審查。
（六）核查商業地產項目招商情況、銷售情況、后期運營情況
1、商業地產項目的招商情況
商業地產后期的運營管理關系到項目收購后委托人收益的主要來源，所以應對商業地產的項目招商情況進行核查。核查內容主要包括：（1）項目招商計劃書；（2）項目招商合同簽署情況說明；（3）商戶基本情況；（4）項目招商代理協議；（5）項目招商廣告即宣傳文件；（6）已簽署的招商合同，審查其合法有效性，是否有不適合受讓方的條款，合同修改／調整／解除條件，綜合評估受讓后對合同履行可能產生的影響及處理方法。
2、商業地產項目的銷售情況
核查目標商業地產項目的銷售情況，主要核查欲銷售比例及已銷售比例，銷售合同中重點核查是否有售后返租的約定？是否存在違反法律禁止的約定？關于租期及租期屆滿續租問題的相關約定，以核查項目后期運營過程中存在的風險。
3、商業地產項目的后期運營情況
商業管理公司的運營管理能力，調查內容主要包含：（1）商業管理公司的基本情況；（2）商業管理公司人員構成及相應資質；（3）商業管理公司對目標項目作出的管理計劃書；（4）是否選定物業服務企業，物業服務企業的資質證件，包括級別、服務范疇、期限、以及到期續辦資質的相關條件等。
三、不同商業地產運營模式法律盡職調查的特殊性
（一）自持型和售后返租型商業地產盡職調查特殊性
1、如目標項目采用產權自持的運營模式，自持型商業地產即開發商持有商業比例達100%時只租不售模式。這種情況下，需要重點核查項目是否符合收購方的商業目的和實際收購能力，開發商的后期運營、資金回籠現狀以及與租戶之間的租賃合同。
2、如目標項目采用租售并舉或產權銷售的售后返租運營模式，即開發商將商業地產如商鋪、酒店等劃成眾多小面積出售給投資者，隨后開發商返租投資者購買的商業地產，由商業公司進行運營管理，并承諾每月返還一定比例租金。
在這種模式下，需要核查項目建設情況，是否已經竣工，是否存在構成非法集資的風險。另外需要核查開發商與投資者簽訂的房屋買賣合同、房屋租賃合同、核查開發商與經營管理公司之間的關系，開發商是否為投資者提供擔保？該運營模式是否符合產權式商鋪的特點，銷售合同是否約定回購條款，對于租賃期限的約定，對租金收益的約定，對期滿續拖問題的約定，是否成立業主大會，是否存在托管期限屆滿業主要求返還房屋的風險？經營管理公司與進駐商家簽訂的轉租合同，此種分割銷售的模式在當地能否為投資者辦理產權登記?是否存在無法辦理產權證而導致眾多投資者維權的風險。
目標公司自持和散售比例，項目的后期運營管理開展順利與否的一個重要因素是，誰對整個商業項目有控制權，所以要核查目標公司對整個商業項目的自持比例，能否達到控制項目的程度，與小業主之間是否約定統一經營管理，若將來出現業主群體性維權事件，成立業主大會或者產生訴訟，是否會有喪失目標項目經營管理權的風險。
（二）綜合商業與單一商業盡職調查特殊性
綜合商業指多種商業運營模式綜合于同一個商業地產項目，具體包含商鋪、寫字樓、住宅、酒店、公寓、幼兒園等多種商業模式。單一商業指商業運營模式較為單一，僅包含其中一種或兩種商業運營模式的商業地產項目。
1、對于綜合商業模式的項目重點核查的有幾點：（1）具體規劃的商業模式有哪幾種？（2）不同的商業模式所屬的土地是否獨立？屬統一規劃還是分別規劃？是否存在同一種商業占據不同土地的情況？（3）商業管理公司對于不同商業模式是否統一運營管理？是否有相應資質？各種商業模式是否存在后期正常投入運營的風險？
2、對于單一商業模式的項目，主要核查項目后期運營所需要的手續、資質、資金情況，核查是否符合收購方的收購目的，以及收購以后運營管理是否存在具體實上的難度及風險。
通過對以上情況、資料信息的盡職調查，可以基本了解項目及主體的基本情況，解決其合法性及掌握目標公司的基本狀況，有利于雙方就此開展項目轉讓的實質性談判，有理有據的確定項目轉讓的一些基本條件。
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